在行業(yè)深度調(diào)整期，憑借“主動(dòng)調(diào)整、聚焦商管”的戰(zhàn)略選擇，新城控股實(shí)現(xiàn)了業(yè)績(jī)的穩(wěn)健增長(zhǎng)與結(jié)構(gòu)的持續(xù)優(yōu)化。
3月27日，新城控股發(fā)布2025年全年業(yè)績(jī)公告，公司全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收530.12億元，歸母凈利潤(rùn)6.80億元，扣非歸母凈利潤(rùn)6.14億元。截至報(bào)告期末，新城控股在手現(xiàn)金余額68億元；凈負(fù)債率為56.97%，繼續(xù)保持行業(yè)較低水平；公司經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額為14.25億元，連續(xù)8年為正。
商業(yè)運(yùn)營(yíng)撐起“半壁江山”
仔細(xì)觀察不難發(fā)現(xiàn)，新城控股“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)模式發(fā)生了轉(zhuǎn)變。年報(bào)的措辭也發(fā)生了細(xì)微的變化，從過(guò)去的“地產(chǎn)開(kāi)發(fā)+商業(yè)運(yùn)營(yíng)”變成了“商業(yè)運(yùn)營(yíng)+地產(chǎn)開(kāi)發(fā)”。“以商養(yǎng)住”，商業(yè)運(yùn)營(yíng)已經(jīng)徹底取代住開(kāi)業(yè)務(wù)，成為這家公司的核心增長(zhǎng)引擎。
在去年5月底召開(kāi)的股東大會(huì)上，公司董事長(zhǎng)兼總裁王曉松就明確表態(tài)，此前精力主要在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，最近兩年隨著市場(chǎng)形勢(shì)的變化，商業(yè)變成整個(gè)公司的基本盤和未來(lái)發(fā)展基石，將會(huì)把80%時(shí)間和精力投入到商業(yè)板塊。
2025年，新城控股新增開(kāi)業(yè)5座吾悅廣場(chǎng)，截至報(bào)告期末，公司已在全國(guó)141個(gè)城市布局207座吾悅廣場(chǎng)，已開(kāi)業(yè)及委托管理在營(yíng)數(shù)量達(dá)178座，開(kāi)業(yè)數(shù)量位居中國(guó)上市公司首位，且出租率穩(wěn)定在97.86%的高位。
與此同時(shí)，吾悅廣場(chǎng)的客流量和銷售穩(wěn)步提升。報(bào)告期內(nèi)，吾悅廣場(chǎng)客流總量達(dá)20.01億人次，同比增長(zhǎng)13.31%；總銷售額970億元（不含車輛銷售），同比增長(zhǎng)7.18%；會(huì)員人數(shù)達(dá)5497萬(wàn)人，同比增長(zhǎng)25.82%。
毋庸置疑，商業(yè)板塊已經(jīng)成為新城控股業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的壓艙石。2025年，新城控股商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入高達(dá)140.9億，同比增長(zhǎng)10%，占公司整體營(yíng)收比重提升至25%，實(shí)現(xiàn)全年140億元商業(yè)總收入目標(biāo)。
更為關(guān)鍵的是，物業(yè)出租及管理業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)毛利90.95億元，占公司總毛利比重從上年同期的48%大幅提升至63%，而該板塊毛利率達(dá)70%，高盈利性商業(yè)盤面使業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)持續(xù)走高。
歷經(jīng)14年沉淀，新城控股已經(jīng)不再是傳統(tǒng)意義上的開(kāi)發(fā)商，而是逐步轉(zhuǎn)型為商業(yè)運(yùn)營(yíng)商。這一模式的成功也為民營(yíng)房企的轉(zhuǎn)型突圍提供了可借鑒的范本。
建管業(yè)務(wù)建立新護(hù)城河
行業(yè)下半場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)不再是“誰(shuí)的土儲(chǔ)多”，而是“誰(shuí)的管理能力強(qiáng)”。代建代管業(yè)務(wù)是眾多房企戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵方向，其輕資產(chǎn)模式不僅能進(jìn)一步優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，減少資本投入壓力，還擁有低負(fù)債、高盈利、抗周期等特點(diǎn)。
新城控股深諳此道，早在2022年便前瞻性地成立新城建管輕資產(chǎn)平臺(tái)，通過(guò)代建、代管業(yè)務(wù)拓寬輕量化發(fā)展空間，構(gòu)筑全新的盈利增量，構(gòu)建起“開(kāi)發(fā)+商業(yè)+建管”多元業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)。
歷經(jīng)三年深耕，新城建管依托集團(tuán)多年來(lái)的高效運(yùn)營(yíng)、資源網(wǎng)絡(luò)及品牌優(yōu)勢(shì)快速發(fā)展，取得了突破性成果。截至2025年底，新城建管累計(jì)管理項(xiàng)目155個(gè)；累計(jì)管理總建筑面積超2600萬(wàn)平方米，已基本實(shí)現(xiàn)全國(guó)化布局。
1月6日，中指研究院發(fā)布的《2025年中國(guó)房地產(chǎn)代建企業(yè)排行榜》顯示，新城建管以全年1061萬(wàn)平方米的新簽約代建面積排名行業(yè)Top8，以29.6億元的代建銷售金額位列行業(yè)Top11。兩項(xiàng)核心指標(biāo)的穩(wěn)步進(jìn)階，展現(xiàn)了新城控股建管業(yè)務(wù)的專業(yè)實(shí)力與市場(chǎng)認(rèn)可度。
為整合提效，去年11月30日，新城控股內(nèi)部發(fā)布通知，對(duì)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)事業(yè)部進(jìn)行組織架構(gòu)調(diào)整。
其中最顯著的變化就是輕資產(chǎn)建管板塊，新城建管公司撤銷原有組織設(shè)置，新設(shè)立新城萬(wàn)嘉建管公司與新城宏圖建管公司，分別負(fù)責(zé)事業(yè)部下不同區(qū)域的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)拓展與運(yùn)營(yíng)管理。
基于對(duì)建管業(yè)務(wù)的重視，并且考慮到團(tuán)隊(duì)穩(wěn)定和經(jīng)驗(yàn)傳承，王曉松派老將孟慶利、姚曉宇分別出任兩家建管公司的總經(jīng)理。
新城控股的這一舉措，體現(xiàn)了其對(duì)行業(yè)趨勢(shì)的精準(zhǔn)把握。輕資產(chǎn)代建賽道，正在成為行業(yè)下行周期中最具確定性的結(jié)構(gòu)性紅利?？硕鸨O(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2025年全國(guó)代建新增規(guī)模TOP20企業(yè)的新增簽約建面達(dá)21926萬(wàn)平方米，同比增幅16%。梯隊(duì)分布上，2025年全年新增代建規(guī)模超1000萬(wàn)平方米的企業(yè)增至10家，較2024年增加5家，行業(yè)規(guī)?；瘮U(kuò)張?zhí)卣黠@著。
重構(gòu)房企生存邏輯
在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)端，新城控股遵循王曉松提出的“化風(fēng)險(xiǎn)、守價(jià)值、調(diào)結(jié)構(gòu)”九字方針，主動(dòng)停止拿地、收縮住宅開(kāi)發(fā)規(guī)模，將資源聚焦于有回款的銷售。
去年新城控股一塊地也沒(méi)拿，全年合同銷售金額192.7億元。同時(shí)，公司內(nèi)部對(duì)商管業(yè)務(wù)和開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)現(xiàn)金流分開(kāi)進(jìn)行管理，非緊急情況不進(jìn)行統(tǒng)籌安排。隨著開(kāi)發(fā)銷售業(yè)務(wù)規(guī)模進(jìn)一步收縮，后續(xù)對(duì)公司的業(yè)績(jī)拖累有望持續(xù)降低。
而有回款的銷售也為現(xiàn)金流安全提供了堅(jiān)實(shí)保障，2025年新城控股實(shí)現(xiàn)回款金額212.76億元，回款率達(dá)到110.41%。
此外，新城控股積極響應(yīng)國(guó)家政策，做好“保交付”工作，2025年公司交付房源超3.8萬(wàn)套，近三年累計(jì)交付量已突破27.8萬(wàn)套，以實(shí)打?qū)嵉慕桓兑?guī)模和硬核產(chǎn)品品質(zhì)彰顯企業(yè)責(zé)任擔(dān)當(dāng)。
當(dāng)然，收縮并不代表放棄。王曉松曾言：“我們做了20多年開(kāi)發(fā)，擁有強(qiáng)大的開(kāi)發(fā)實(shí)力，這塊業(yè)務(wù)肯定不會(huì)丟的，未來(lái)一旦樓市回暖，住開(kāi)團(tuán)隊(duì)隨時(shí)重啟?！?/p>
王曉松將新城控股的企業(yè)精神凝練為“駱駝精神”，寓意在行業(yè)不斷發(fā)展的過(guò)程中保持戰(zhàn)略定力與運(yùn)營(yíng)韌性?；仡?025年，新城控股正是秉持著這一精神，在復(fù)雜的行業(yè)環(huán)境中構(gòu)建了更具確定性的發(fā)展空間。
2026年是新城控股的關(guān)鍵一年。王曉松將“深耕厚植，守正創(chuàng)新”八個(gè)字定為年度主基調(diào)，“我們選擇繼續(xù)回歸本質(zhì)，聚焦核心能力建設(shè)，以自身的確定性應(yīng)對(duì)外部的不確定性”。
答卷已經(jīng)展開(kāi)，就看新城控股如何持筆答題、一步步夯實(shí)屬于自己的確定性。
（注：此文屬于央廣網(wǎng)登載的房產(chǎn)行業(yè)信息，僅供參考。）
（責(zé)任編輯：蔡文斌）
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